東日暮里5丁目地区　第一種市街地再開発事業誌

1．　地区、事業及び施行者の名称
2．　施行地区の概況及び事業の目的
3．　施行地区
4．　設計の概要
5．　事業施行期間
6．　資金計画

添付書類
●添付書類（1）施行地区の位置図
●添付書類（2）施行地区の区域図
●添付図書（3）施設建築物の設計図
●添付図書（4）施設建築敷地の設計図
●添付図書（5）公共施設の設計図

（1）地区の名称
東日暮里五丁目地区
（2）事業の名称
東京都市計画　東日暮里五丁目地区第一種市街地再開発事業
（3）施行者の名称
東日暮里五丁目地区市街地再開発組合

（1）施行地区の概況
　東日暮里五丁目地区は、荒川区の商業の中心地である日暮里駅前に近接していることから、商業・業務系の開発が進み人口の減少がさらに拡大する区域となっている。このため、荒川区の「住宅マスタープラン」において、住環境整備ゾーンとして位置づけられるとともに、再開発等の促進が望まれている地区である。
　本地区は、東日暮里五丁目地区内の、都市計画道路放射第11号線、特別区道荒127号線、荒154号線、荒155号線に囲まれた日暮里駅から約500ｍの距離にある地区で、駅前の土地利用の流れをくんでいる地域でありながら、昭和4年に建設された旧同潤会鶯谷アパートを中心にして、業務、併用住宅、工場等の混在した地区である。
　本地区の土地利用現況は、旧同潤会鶯谷アパートが敷地の約6割を占めているが、同アパートは、築後60余年を経過した老朽建物であり、居住環境の低下が著しく、また防災上の観点からも都市機能の更新が必要な地区である。
　一方、隣接する鶯谷アパート以外の土地利用は、業務、住宅等であり、借地も多く敷地が細分化されており、建て替えの時期にきている建物もあるなど、共同化による良好な市街地環境整備の誘導が望まれる地区である。
　また、現況の容積率の利用状況は地区平均で136パーセントと低く、土地の合理的かつ健全な高度利用を図る上からも整備が必要な地区である。
　本地区に係る公共施設は、戦災後、東京都市計画第34地区復興土地区画整理事業により完了している。
（2）事業の目的
　本事業は、荒川区の「住宅マスタープラン」に示されている、人口の定住化促進とバランスのとれた人口構成の確保等を踏まえ、荒川区の用途地域見直しの原案に示されている「中高層階住居専用地区」の指定の主旨に沿った住宅の供給を行うものである。
　本事業の実施により、次の目的を達成する。

　1.
　2.
　3.
　
　4.
　5.

土地の高度利用により、定住型の都市型住宅の供給と共にオープンスペースの創出を図る。
老朽住宅を整備し、住環境の改善と不燃化の促進、防災性能の強化等の都市機能更新を図る。
地域特性を踏まえ、低層部分には商業、業務等を配置し、従前機能の継続とともに利便性の向上及び地域との調和を図る。
まとまったオープンスペースにより、コミュニティの場の創出及び防災空間の確保を図る。
緑化及びエネルギーシステム等に配慮した環境共生型の住環境の整備を図る。

　施行地区は、荒川区南部の東日暮里五丁目内に位置し、南側を都市計画道路放射第11号線、北側を特別区道荒127号線、西側を荒154号線、東側を荒155号線に囲まれた地区である。
　立地としては、JR日暮里駅及び鶯谷駅より共に約500mの位置にあり、交通の利便性に優れている。
　■施行地区の位置図：添付書類（1）のとおり。（略）
　■施行地区の区域：東日暮里五丁目16番1,16番2,16番3,16番4,16番5,16番6,16番7,16番8,16番
　　9,16番10
　■施行地区の区域図：添付書類（2）のとおり。（略）
　■施行地区の面積：約0.7ha

（1）設計説明書
　本事業の目的に基づき、超高層集合住宅として安全性や快適性に関する諸性能を充分満足しうる良質な住宅の整備を図ると共に、適切な店舗、業務を配置し、複合機能の整備拡充及び防災機能の強化を図る。
1）施設建築物の設計の概要
1.設計方針

　イ．
　ロ．
　
　ハ．
　
　ニ．
　ホ．
　ヘ．
　ト．

地権者用の住宅供給及び良質な公的住宅の確保を図る。
住宅棟は高層棟、低層棟により構成し、高齢者等の居住への配慮を行うと共に、多様なライフスタイルに対応した居住環境の確保を図る。
居住者及び近隣の利便性の向上と景観的な魅力を高めるために、放射第11号線に面した1階部分は店舗を配置する。
北側の区道に面しては、地権者用の業務を配置する。
駐車場へのアクセスは、北側の区道からとする。
ゆとりと親しみのあるコミュニティ空間の形成を図るため、緑化された広場を各所に配置する。
各施設内の諸設備、防災上の管理は、多種機能を一元化し省力化する。

2.構造

3.用途及び階数

4.高さ

5.各階の床面積及び主要用途（略）
6.供給処理施設

　イ．

　ロ．

電気設備
住宅部分は低圧受電し、電力供給会社と各戸毎に契約する。
給排水設備
給水は、計画敷地南側歩道に布設されている給水本管300Aより分岐し100Aにて引き込むこととする。
住宅部分は地下１階機械室内に受水槽を設置し､高層棟の高置水槽から重力式にて供給する。店舗、業務部分については､直結給水方式とする。排水は、建物内の汚水、雑排水の合流方式とし、屋外桝を経由し公共下水道へ放流する。尚、店舗部分、業務部分及び低層住宅部分については直接公共下水道へ放流する事とし、高層棟、住宅部分については排水調整槽（建物床下ピット内）を設置し、下水道本管の能力に余裕のある夜間（12時～5時）に排水ポンプによる圧送にて公共下水道へ放流する。

ガス設備
ガスは、計画敷地南側歩道に布設されている低圧ガス本管200Aより分岐し、ガス事業者の供給規定によるガス安全システムにより各部分に供給する。

7.主要設備
　　イ．給排水衛生設備
　　　　衛生器具設備、給水設備、排水設備、給湯設備、ガス設備
　　ロ．空気調和設備
　　　　空気調和機設備、換気設備
　　ハ．電気設備
　　　　幹線動力設備、電灯コンセント設備、電話配管設備、受変電設備、テレビ共聴施設
　　ニ．昇降機械設備
　　ホ．防災設備
　　　　排煙設備、自動火災報知設備、消火設備、消火器、非常照明、誘導灯設備、避雷針設備、
　　　　インターホン設備、中央監視設備、発電設備、非常放送設備
　　ヘ．機械式駐車設備
8.建築形態の概要

＊地下駐車場1,800平方メートル、１階駐車場及び駐輪場(収容台数627台)702平方メートル、住宅共用1,836平方メートルは除く。
建ペイ率・容積率の(　)内は都市計画に定めた数値

9.地域地区

2）施設建築敷地の設計の概要
1.設計方針

放射第11号線に面しては2m、その他の特別区道に面しては4mの壁面後退を行うことにより敷地内歩道状空地として、歩行者空間の拡充を図ると共に緑化を行い、利用者の安全性、快適性を高める。また、業務棟の西側、2階の低層棟南側と業務棟南側に広場空間を配置し、コミュニティの場とし整備する。

2.広場及び駐車場
　　イ．広場
　　　西側等の広場は、四季の表情を常に感じられる様な植栽を行い自然に親しめる広場とする。
　　ロ．駐車場
　　　駐車場は123台とし、地上平置き3台と地下機械式120台を計画する。
3.有効空地
　　施行地区面積に対する有効空地率は54.0パーセントである。
3）公共施設の設計の概要
施行地区内の公共施設は、全て整備済みである。

4）住宅設計の概要
1.設計方針

イ．	当該地区の特性から住宅の最多供給規模を約70平方メートルとする。分譲予定の保留床住宅は高層棟の一部とし、権利床住宅は高層棟の一部及び低層棟とする。また、従前地権者に対する床配置計画が円滑に行われるよう、低層棟では約30平方メートル、高層棟では43平方メートル～１２１平方メートルの住宅規模を確保している。非常時の避難動線については光庭を囲んだ廊下を経て特別避難階段もしくは屋外避難階段に至る計画とし、なおかつ建物外周のバルコニーを利用しても階段に到達できる二方向避難を確保し、さらに、屋上に防災用のホバリングスペースを設け、安全性を高める。

ロ．	住戸単位の区画性を高めるために、床、壁、天井、開口部等において遮音、断熱性能の向上に努める。

ハ．	電気、ガス等の設備及び防犯等の安全管理についての設備の向上に努める。

2.住宅の種類等

（2）設計図
　■施設建築物の設計図：添付図書（3）のとおり。（略）
　■施設建築敷地の設計図：添付図書（4）のとおり。（略）
　■公共施設の設計図：添付図書（5）のとおり。（略）

認可公告の日から平成14年9月30日